房屋买卖非小事 授权事宜勿忘记

【案情回放】

林女士通过中介公司出售一套登记在其丈夫名下的房产，并与客户陈先生签订《房屋买卖合同》，签订合同当日，陈先生支付定金20000元。此后林女士的丈夫王先生拒绝在合同上签字追认，并向陈先生发出《律师函》，明确表示房产属于王先生的婚前个人财产，林女士无处分权。陈先生与林女士协商不成，诉至法院，法院判决林女士返还陈先生定金20000元并支付陈先生违约金20000元。

【法务分析】

1、根据《中华人民共和国合同法》第四十八条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。

2、本案中，林女士签订《房屋买卖合同》时未取得授权，属于无权代理，房屋所有人王先生事后拒绝追认导致《房屋买卖合同》无法履行，林女士应返还陈先生定金并承担相应赔偿责任。

【法务支招】

1、我方作为居间方，要对买卖双方提供的房证、契证、身份证等材料进行详细审查，代理他人出售或者购买房屋的，均应出具授权委托书。如因买卖双方任意一方无授权，导致合同无法履行，我方可能因未尽到中介的审慎义务而退返中介费。

2、案例中，王先生拒绝追认导致合同无效，若王先生追认合同，则合同有效，反过来陈先生就不能以林女士签订合同当时无授权为由主张合同无效。在实际签单过程中可能遇到各种不同情况，请517的各位小伙伴们区分对待。