房屋交接前发生火灾，风险由谁承担？

【案情回放】

陈女士与王先生通过中介公司居间介绍签订《房屋买卖合同》，约定交房时间为2016年3月30日。签订当日，王先生告知陈女士房屋已租给了第三人，并协商在2016年3月份搬家。2016年2月6日，陈女士将部分生活物品搬到该房屋，但房屋钥匙仍在第三人处。当日晚上，因第三人使用炉子不当导致房屋被烧毁。因房屋已无法交付，陈女士要求王先生返还购房款，王先生拒绝返还。双方诉至法院，法院判决，《房屋买卖合同》解除，王先生返还陈女士已支付的购房款。

【法务分析】

1、根据《合同法》第一百四十二条标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

2、本案中，法院审理认为，陈女士虽将部分生活用品放入买受的房屋内，因房屋的钥匙尚由第三人掌控，房屋也仍由第三人占有使用，王先生并未将房屋交付给陈女士，故房屋毁损、灭失的风险仍由王先生承担。

3、因房屋已毁损，致使《房屋买卖合同》已无法履行，故法院支持了陈女士要求解除合同返还购房款的请求。

【法务支招】

517的小伙伴们如果遇到案例中类似的情况，可以采取以下方法：

1、首先了解买卖双方对房屋风险的转移是否有约定，如果有约定依约定。无约定则依法定，在房屋交付前风险由房主承担，交付后风险由客户承担。房屋是否交付通常以钥匙是否交付，房屋归哪方实际占有使用来确定。

2、如果风险由房主承担，根据实际情况，建议房主维修房屋或与客户协商减少购房款，如果房屋已毁损的，建议解除合同，返还客户已支付的购房款。如果风险由客户承担，客户未支付全部购房款的，则应敦促客户按合同约定支付购房款。

3、如果协商不能解决，建议双方通过诉讼方式解决，我方可提供必要的协助。