案例】

    2011年4月9日，苏蓉与一家房屋中介公司约定，由中介在指定地段为苏蓉寻找三室两厅一厨一卫的房屋一套，并负责陪同办理过户手续，见证双方的交易过程。10天后，经公司中介，苏蓉与史某签订了一份《房屋买卖合同》，苏蓉依约付给公司12000元中介费。后苏蓉得知，史某只是该房的三个共有人之一，而另外二人根本不同意出卖，故无法办理过户手续。苏蓉遂要求中介公司退回中介费12000元。
  

    【分析】
   《物权法》第九十七条规定，处分共有的不动产，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。史某未经另外两个共有人同意，其卖房行为因而无效。中介公司本应查清史某的所有权限，却因未履行该基本义务而构成重大过错，应视为未完成中介任务，故中介公司应返还中介费。
    

   【总结】
    对属于夫妻共有财产的房屋，经纪人应要求配偶一方出具同意出售和委托办理的证明。
    对于待售房屋为遗产，经纪人应要求全体遗产继承人出具同意出售的书面委托文件。
    待售房屋有其他共有人的，经纪人也须要求其他共有人出具同意出售的书面委托文件。