【案情回顾】

  张先生通过中介居间介绍，全款购买了老王名下的一套房屋。出于对老王的信任，在办理过户手续时，张先生将全款都给了老王，没有留尾款。房屋更到张先生名下后的第3天，双方按合同约定交接房屋，交接时中介查出此房屋存在5年物业费陈欠，欠费达9,000元。老王拒不结清该笔陈欠费用，导致双方房屋交接失败。后续中介多次沟通协调，老王不予回复，张先生企图撬锁进行强行交接。

【法务分析】

  依据我们现行的Ver3.4版《房屋买卖合同》9.1款约定：除本合同另有约定外，甲方如有陈欠须在房屋交付给乙方前全部予以结清，如未结清，乙方有权从购房尾款中扣除相应的陈欠。如未从尾款中扣除陈欠、尾款不足以抵扣陈欠或在交房后发现陈欠，乙方有权随时向甲方追缴。由此可知，本案中，若老王拒不结清房屋的陈欠费用，张先生有权从尾款中进行抵扣同等金额的陈欠费用。

  同时，如本案中，张先生扣除陈欠后，老王长时间不予回复是否交房事宜，张先生可依据《房屋买卖合同》6.1款追究老王的违约责任，每逾期交房一日，要求老王按照房屋转让成交价的1‰支付违约金，但绝不可自行撬锁进屋。

【法务支招】

  根据上述案例，提示伙伴们以下几点：

  1、在买卖交易过程中，要协助买卖双方查清陈欠，避免出现交接后发现陈欠的情形，如果到时，甲方不再配合，乙方会频繁找中介解决问题，非常影响中介的经营。

  2、如在办理过户手续前，未查清房屋是否存在陈欠的情况下，建议预留尾款，且尾款金额不宜过小，以免日后产生陈欠，按照Ver3.4版买卖合同，尾款不足以结清陈欠。

  3、新版买卖合同下发到门店使用，伙伴们需注意产生陈欠纠纷的合同是否为新版合同，是否可以采取尾款抵扣的形式；如不适用，仍需双方协商后，双方皆同意使用尾款抵扣事宜方可采用。

  4、最后提示伙伴们，不要建议亦不要过于支持乙方自行撬锁进行交接，若甲方房内存在贵重物品或发生恶性事件，产生的法律后果将更加繁琐，中介也将被卷入其中。