【案情回顾】

  李先生通过中介将房屋出租给王先生，签合同时李先生告诉王先生，该房屋已经抵押给银行了，王先生表示认可。后来李先生无力偿债，银行向法院申请执行该房屋，要求王先生腾房。王先生想继续住，但已经联系不上李先生了，就找到中介，问有租赁合同，他能继续住吗？

【法务分析】

  1、看到案例中的情形，有的伙伴可能会想到“买卖不破租赁”的原则， 但“买卖不破租赁”的意思是，租赁合同在先，买卖合同在后，即使后来买受人取得了房屋所有权，也无权要求租客搬离房屋。此案例的情形是抵押在先，租赁在后，不适用“买卖不破租赁”原则。

  2、根据我国相关法律规定，此案例的情况，租客如请求房主继续履行租赁合同，法院是不予支持的，但租客可以要求房主返还其搬离房屋之后剩余的租金。

【法务支招】

  考虑到在租赁市场中，出租存在抵押的房屋现象很普遍，结合上述的案例，在这里提示各位伙伴们，出租已抵押的房屋需要注意以下几点：

  1、交租周期不宜过长，缩短交租周期，即使房屋被执行，也不至于给租客造成过大的经济损失。

  2、如租客有装修房屋的需求，建议租客不要花费过多的装修费用，以免造成更大的经济损失。

  3、伙伴们还需告知租客承租已抵押的房屋存在一定风险，即如房屋被执行，租客无法要求房主继续履行租赁合同，应搬离房屋，可能会产生租金损失、装修损失等。

  最后提示各位伙伴们，如房屋在租赁的过程中，如房主要将房屋抵押给银行或其他第三人的，即使后来房屋被执行，租赁合同还是有效的，租客可以继续居住。