【案情回顾】

卖方通过中介居间介绍与买方签署了《房屋买卖合同》，约定房屋总价款45万，买方替卖方解贷10万，支付购房定金时查档显示该房屋可正常交易，后双方按合同约定时间一同到银行办理还款及抵押登记注销手续，待更名过户当日发现该房屋已被人民法院司法查封，无法办理更名过户手续，双方产生纠纷。

【法务分析】

1、首先依据《城市房地产管理法》第38条规定：“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房屋，不得转让。”简言之，司法查封的房产不可买卖，无法办理更名过户手续，只能待解封之后，该房屋才能正常上市交易。

2、此种情形属于卖方违约，买方主要有两种救济途径：

（1）买方可要求房主办理解封手续，待解封后正常办理更名过户手续，同时买方可按照《房屋买卖合同》约定要求卖方承担逾期办理更名过户手续的违约责任。

（2）买方可主张卖方违约致使不能实现合同目的，行使单方解除权，要求卖方返还已付购房款并按照《房屋买卖合同》约定承担违约责任。

【法务支招】

为减少此类纠纷的产生，伙伴们应注意以下几点：

1、 需要买方替解贷的，之前要查看房主的征信报告，通过征信报告侧面把控替解贷的法律风险；

2、过定金前应进行查档，买方替还款前一日应再次进行查档；

3、替解贷完毕后，尽快办理更名过户，降低被查封风险。

如出现案例中纠纷，卖方无力解查封，则建议买方尽快诉讼。如有其他问题，欢迎伙伴们随时咨询总部法务部。