房屋所有权人变更 租赁合同谁履行

 

【案情回顾】

  房主与租客签订了《房屋租赁合同》，约定租期至2019年12月31日。2019年5月，房主在通知租客，确认租客对房屋没有购买意向后，与买方签订了《房屋买卖合同》，并于2019年6月1日办理了更名过户手续，合同中约定过户后的租金归买方所有。之后，买方要求租客支付2019年6月1日到2019年12月31日期间7个月的租金，租客以自己是与原房主签的租赁合同，买方无权收取租金为由，拒绝向其支付，并称该笔租金已经付给了原房主。经核实，租客亦未向原房主支付该笔租金。

【法务分析】

  这个纠纷涉及的主要问题是，在房屋所有权人变更后，原房主与租客签订的《房屋租赁合同》是否继续有效？新产权人是否有权向租客收取租金？

  1、首先，这个问题涉及到一个法律上的概念，叫做“买卖不破租赁”。它的含义是，租赁合同成立在先，买卖合同成立在后的，所有权人变更后，原租赁合同继续有效，新产权人无权要求租客在租期届满前搬离。规定在《合同法》第229条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。

  2、那么，确认租赁合同继续有效后，房屋产权人已变更，合同应该由谁来继续履行呢？应由新产权人与租客继续履行。规定在《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持”。自房屋受让人取得所有权之日起，原房主与租客之间的租赁合同约定的权利义务概括转移给新产权人，由新产权人替代原房主继续履行合同。

  3、因此，新产权人可依据租赁合同的约定，要求租客向其支付租金。租客拒绝支付的，则构成违约。

【法务支招】

  伙伴们在签订屋内留有租客的《房屋买卖合同》时，为避免因房屋租赁事宜产生纠纷，应注意以下几点：

  1、房主需提前通知租客，确认其放弃对房屋的优先购买权；

  2、需让房主提供其与租客签订的租赁合同，核实合同条款，由买方确认；

  3、确认租金的归属，并在《房屋买卖合同》其他约定中进行填写，如涉及租期届满退押金，应同时约定押金如何退还；

  4、在约定房屋内留存物品时，需考虑租客使用的问题，以免出现房主依买卖合同将物品搬走后，买方需为租客另行配置的情况；

  5、若双方约定的交接日期在租客搬走之前，需做好房屋交接手续的约定。