买卖不破租赁

【案情回顾】

买卖双方在门店居间介绍下签订了《房屋买卖合同》，该房屋内存在租客，买方对此并不知情。买方新房证下发后，按照合同约定，房主应与买方交接房屋，但因房屋内的租客迟迟不搬走，导致房屋无法按时交接，双方出现纠纷。

【法务分析】

1、根据《合同法》第229条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。也就是说即使房主将房屋出卖给第三人，房主与租客签订的租赁合同仍旧是有效的，买方无权要求租客搬出去的。

2、根据《合同法》第230条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。简单来说，房主应该提前告知租客将房屋出售，并需要得到租客是否放弃优先购买权的答复。

3、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第24条第4款规定：第三人善意购买租赁房屋并已经办理登记手续的，承租人不再享有优先购买权。故本案中租客不再享有优先购买权。

4、因房主未提前将此情况告知买方，导致买方无法按照合同约定时间入住，房主需要承担违约责任。

【法务支招】

为减少此类纠纷，伙伴们应注意以下几点：

1、与房主沟通好房屋内是否有租客居住，并且请房主与租客沟通好租客放弃优先购买权。如有必要可以请房主提供一份租客签订的声明表明：承租人承诺在同等条件下放弃行使‘’优先购买权‘’。

2、新改版的《房屋买卖合同》会增加房屋租赁期限以及租金的划分，到时伙伴们可以按实际约定填写。另外，注意提示买方，如果租期未到，租客是有权利继续租住至租期届满的。