房主患精神疾病 签约需谨慎

【案情回顾】

买卖双方在中介方居间介绍下签订了《房屋买卖合同》，签约过程中，房主表现出反应迟钝、焦躁易怒、情绪激动等情形，买方及中介只当房主脾气大，并未多加留意。在办理更名过户前，房主母亲出面，称房主本人患有精神疾病，长期挥霍家里财产，不同意出售房屋，同时提供法院判决书一份，载明房主为限制民事行为能力人。房屋交易无法继续进行，买方以中介审查不严为由，要求中介赔偿损失。

【法务分析】

1、《民法总则》第二十二条规定，不能完全辨认自己行为的成年人为限制民事行为能力人，实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认。患有精神疾病的人，以及高龄老人，可能因无法完全辨认自己的行为，被认定为限制民事行为能力人。

2、《合同法》第四十七条规定，限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效。在法定代理人追认前，合同效力待定；法定代理人拒绝追认的，合同无效。案例中，房主被认定为限制民事行为能力人，房主母亲作为其法定代理人，拒绝追认房主签订的《房屋买卖合同》，导致该合同无效。

3、中介方未留意房主的精神状态，也未对买方进行风险提示，未尽到中介方应尽的审慎义务，在给客户造成损失的情况下，可能承担赔偿责任。

【法务支招】

为避免出现此类纠纷给门店造成损失，伙伴们应注意以下几点：

1、在登记房源、带看、签约过程中，应对买卖双方的年龄、精神状态、辨认事物的能力、反应能力等多加留意，判断对方是否可能是限制民事行为能力人。

2、判断对方可能为限制民事行为能力人的，需与其法定代理人（配偶、父母、成年子女、其他近亲属、关系密切的亲属等）取得联系，确认是否知晓并同意进行房屋交易，并保留相关证据。

3、确认为限制民事行为能力人的，需由其法定代理人代为签署合同，以保证合同的效力。