一次性支付大额租金  可进行司法查询

【案情回顾】

房主与租客在中介方居间介绍下签订了《房屋租赁合同》，商定租期为1年，租金2000元/月，另付押金2000元，1年租金及押金共计26000元一次性支付给房主。中介未对房主进行司法查询，未对房屋查档。租客入住后不到1个月，法院执行法官上门，告知该房屋已被查封，要求租客限期内搬出。经核实，该房屋在房主出租前已被法院查封，房主私自拆除封条违法出租。租客已付租金已被房主用于还债，无力偿还。租客以中介未尽审查义务为由，要求中介赔偿损失。

【法务分析】

1、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款规定：被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。法律规定，房主作为被执行人，将法院已查封的房屋出租的，法院有权要求租客腾空房屋。

2、房主与租客签订的《房屋租赁合同》的效力不受房屋被查封情况影响，租客因法院执行无法继续租住的，可依据《房屋租赁合同》向房主主张违约及赔偿责任。

3、中介方未对房主涉诉、涉执情况进行司法查询，也未确认房屋状况，可能就租客损失承担赔偿责任。

【法务支招】

为避免出现此类纠纷给门店造成损失，伙伴们应注意以下几点：

1、签署租赁合同时建议协商缩短租金支付周期，尽量避免房主一次性收取大额租金。

2、针对一次性支付房主押金及租金超过2万元的合同，建议在签约前由门店进行司法查询，并查档确认房屋是否已被查封。司法查询网站：中国执行信息公开网（http://zxgk.court.gov.cn/），查询方法如下图：