疫情期间有纠纷，租客主张是否成立

【案情回顾】

房主与租客于2020年1月在中介方的居间介绍下签订了《房屋租赁合同》承租一套房屋用于居住，租期为12个月，租金为1800元/月。因2月全国新冠肺炎疫情严重，租客按社区要求“居家隔离”，致其日常生活十分不便。同时，租客主张因2月收入较少，强烈要求房主免收一个月租金，遭到房主拒绝。租客对房主态度极为不满，以本地疫情爆发严重属不可抗力，无法继续承租为由要求免责解除租赁合同。

【法务分析】

1、部分房主考虑租客的实际困难，适当的减少或免收租客的租金，但房主减免租金并非是房屋出租人的法定义务，租客不可强制要求房主减免租金，应以协商为主。

2、不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，是当事人不能履行合同时的法定免责事由。当事人主张免责，应当注意如不可抗力只导致部分不能履行，其他部分仍应履行，如只是影响按期履行，当事人仍应适时履行。

3、依据《合同法》第九十三条，如因不可抗力（如地震、洪水等）致合同不能履行或者不能实现合同目的时，当事人可以解除合同。租客虽因疫情生活不便，但并不影响房屋的居住使用功能，并未影响租赁合同目的使用用途。因此，租客的主张并不能构成不可抗力。

【法务支招】

此次疫情的影响非常广泛，但就实际交易来讲，各案影响不同，因此处理问题也不能“一刀切”，伙伴要注意：

1、就租赁房屋而言，用于居住，还是用于经营，在疫情期间受到的影响不同，如申请减免租金，用于经营的房屋申请减免租金被支持的可能性较高。

2、如租赁双方主张不可抗力，伙伴们可告知违约方应及时通知守约方，以减轻可能给守约方造成的损失。同时，如违约方存在不能履行合同的实际困难，应提供相关证明，如各级政府发布的官方文件、有关单位发布的通知公告等。

如伙伴们遇到案例中类似问题，欢迎随时咨询总部法务部。