买替卖解贷 需在解贷前一日或当日查档

【案情回顾】

买卖双方在中介方居间介绍下签订了《房屋买卖合同》，双方约定，由买方替房主还16万银行贷款，7月5日办理还款手续。7月5日当天，双方查档确认房屋无查封等情况，查档后，因房主临时有事，双方约定延后10天办理还款。7月15日双方办理还款时，中介方认为时间间隔短，无需让房主再次查档，直接陪同双方办理了替还款。在撤抵押后过户时，发现房屋被查封，查封时间为7月10日，双方办理还款之前。房主因生意纠纷欠债，无力偿还买方购房款或解查封，买方以中介在替解贷前未查档确认房屋查封情况，要求中介承担连带赔偿责任。

【法务分析】

1、依据《城市房地产管理法》第38条，“司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的房地产，不得转让。”被法院司法查封的房屋无法办理更名过户手续，只能待解除查封后，才能正常交易。

2、买方替卖方解贷，相当于在办理更名过户前向房主支付购房款，对买方存在较大的资金风险。如房屋被查封，房主无力解封或返还购房款，买方可能只能通过诉讼等法律途径向房主追讨其支付的购房款。

3、为规避买方资金风险，在办理替解贷还款前，需查档确认房屋是否存在司法查封等影响交易的情况。本案例中，中介方因疏忽大意，以为短时间内房屋状况不会有变化，未要求房主在实际办理还款前再次查档，导致在房屋已被查封的情况下，买方替还了房主银行贷款，造成买方财产损失。中介方未尽到审慎义务，存在过错，可能承担全部或部分赔偿责任。

 

【法务支招】

为减少此类纠纷的产生，伙伴们在签署买卖合同时应注意以下几点：

1、买卖双方采用替解贷交易方式的，应让买方签署《风险确认书》（后台下载地址：https://jm.517.cc/xinwen/a/MISxitongxinxi/falvwenshu/77803.html）。

2、在解贷前一日或解贷当日，需由房主配合查档，避免因还款前房屋被查封而导致我方承担赔偿全部解贷款的责任。

3、在查档后，如双方办理还款时间发生变动，需在实际办理解贷的前一日或解贷当日再查一次档，确认房屋可正常交易后，再办理还款。