口头约定无保障,书面合同要签订 【案情回放】 王某与李某口头约定,王某以60万元购买李某的一套房屋,因时间紧急,双方并未签订书面的房屋买卖合同,但王某向李某交付了定金10000元,李某向王某出具了定金收条一张。后因房价上涨,李某认为房屋卖给李某的价卖低了,就未在未告知王某将房屋另售他人并签订了书面的房屋买卖合同。王某起诉要求确认合同有效。
【法务分析】 根据案情的描述,分析如下: 1.关于王某与李某的房屋买卖合同 《合同法》第36条规定:法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同,当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务,对方接受的,该合同成立。本案中,王某和李某并未签订书面房屋买卖合同,且李某和王某均未向对方履行主要义务即过户交房和支付购房款,故法院可能会认定李某和王某之间没有成立房屋买卖合同。 2.关于王某交付的10000元定金 《担保法》第89条规定:当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。据此,在本案中如果能认定李某应当返还定金,则李某应当返还给王某20000元。 【法务支招】 在实际操作中,应当注意: 1、无论谈判时间如何紧急,如果买卖双方能就房屋交易达成一致意见,一定要让买卖双方签订书面的房屋买卖合同,不能仅凭口头约定。 2、如果不能及时签订书面的房屋买卖合同,买方仅是支付定金,那务必要通过定金协议的形式将买卖双方签订房屋买卖合同的时间、违约责任以及定金与购房款的衔接问题约定清楚。 (责任编辑:517不动产) |