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发票原件未核实，多出税费引纠纷
发票原件未核实，多出税费引纠纷 【案情回放】 卖方刘某与买方何某通过中介公司签订了《房屋买卖协议》，协议签订时卖方称他的购房大发票满两年，协议中约定所有税费由买方承担。协议签订后，买方付了壹万元定金，但在办理产权过户时因卖方无法提供满两年的购房大发票导致税费增加，买方要求卖方承担增加税费未果，诉至人民法院，要求法院判决《房屋买卖协议》解除，判令卖方返还定金壹万元。 【案情分析】 1、《房屋买卖协议》中约定办理产权过户所需的一切税费由买方承担，但未约定卖方提供大发票的相关事宜，买方若以此主张解除合同，需要提供充分的证据予以证明。 2、一审法院认为买方未能提供充分证据证明卖方曾承诺提供大发票，因此驳回买方诉讼请求。后买方提起上诉，二审法院认为由于发票开具日期将直接影响交易税费数额，故买卖双方对于发票开具问题应当进行过口头协商，中介公司的证人证言可以采信。在买卖双方无法就增加的税费由谁承担达成协议的情况下，支持买方解除合同的请求。考虑双方均非恶意违约，系客观情况无法满足交易条件导致，支持买方要求卖方返还已付定金的诉讼请求。 【法务支招】 对于本案中发生的类似纠纷，在合同没有明确约定的情况下，需要提供其他证据来证明，而对于中介的证人证言，不同法院的认定可能会有差异，因而诉讼结果也可能不同。因此建议小伙伴们在实际操作中，通过以下几点来避免纠纷的产生： 1、对买卖双方的各种证件应尽到审慎审查的义务，若存在签合同当日买卖双方未真实全面提供某些证件的情况，建议在其他约定中写明补齐证件的时间，并写明因未能补齐相关证件而产生的费用及相关违约责任由未
2018-03-06历史纠纷未解决，出卖房屋有风险
历史纠纷未解决，出卖房屋有风险 【案情回放】 买方李某通过中介公司与卖方王某签订了《房屋买卖合同》，合同签订后买方通过物业公司及楼下邻居得知卖方曾因房屋漏水与楼下邻居发生过纠纷，楼下天花板仍旧处于潮湿发霉状态，卖方认为漏水系楼下自行拆改管道导致，与卖方无关。买方随即向卖方及中介公司发送了单方解除函，并主张卖方返还购房定金、中介公司返还中介费，经协商未果，买方诉至人民法院要求卖方返还定金、中介公司返还中介费。 【案情分析】 本案中，买方以房屋漏水及邻里纠纷为由主张提前解除合同，但并未申请对漏水原因进行鉴定，不能证明是因房屋存在质量问题而导致的漏水。但卖方故意隐瞒房屋曾发生过漏水，因此法院认为合同的解除不应认定为完全归责于原、被告任何一方，故不应适用定金罚则，支持买方的定金返还要求。中介公司因对房屋未尽到足够的了解、审慎义务，且仅协助签订合同并未履行过户、贷款等其他居间义务，故判令退还中介费。 【法务支招】 在交易实践中，为了减少此类纠纷的发生，建议小伙伴们： 1、对交易房屋状况尽可能进行审慎审查，如发现房屋存在质量问题或历史遗留纠纷，需要在合同签订前把情况告知买方，并提示风险，同时留存相关证据。 2、如买方对房屋现状存在意见，建议积极调解，向买卖双方提供其他解决方式，如要求卖方维修房屋、减少价款等。 3、本案情仅供小伙伴们参考，如交易过程中产生争议，法务部将根据具体情况进行解答。
2018-03-06假离婚为买房 结果人财两空
假离婚为买房 结果人财两空 【案情回放】 陈女士与李某结婚后贷款购买一处房产，2016年二人打算再购买一处房产。李某以贷款利率上浮为由，建议假离婚再买房，后双方去民政局办理了离婚手续。新房装修好后，陈女士多次提出复婚，李某均未同意。陈女士发现新房有其他女性物品，双方矛盾升级，陈女士诉至法院要求确认她对新房享有一半产权，法院审理认定新房系离婚后男方单方购买，并由男方偿还贷款及居住，认定新房归男方所有。 【法务分析】 1、从法律上讲，并不存在所谓的假离婚。根据《中华人民共和国婚姻法》的规定，我国实行婚姻自由、一夫一妻、男女平等的婚姻制度。即男女双方既有结婚的自由，也有离婚的自由。男女双方自愿离婚的，准予离婚。离婚后，男女双方自愿恢复夫妻关系的，必须到婚姻登记机关进行复婚登记。 2、本案中，法院审理认定，新房是二人离婚后男方单方购买的，不适用婚姻法中关于夫妻财产分割的相关规定，故陈女士无权要求分割新房。且陈女士作为完全行为能力人，是应当对离婚后产生的风险有预见的，离婚后所产生的后果应由陈女士自行承担。 【法务支招】 1、近期全国许多城市推出了限购限贷政策，随之出现了大量假离婚的现象，假离婚的风险是实实在在存在的，并不影响假离婚后购买房产按照正常离婚后购买房产的法律认定。 2、在这里特别提示夫妻假离婚存在的三种风险： （1）单方假戏真做，双方办理了离婚手续后，可能发生一方不想复婚的情况。 （2）离婚时，夫妻双方通常会在《离婚协议》上约定房产归一方所有，由名下无房的一方重新购置新房产。如果获得房屋一方反悔不想复婚，在《离婚协议》里也未约定获得房屋的一方
2018-03-06出售后房主发现房屋系学区房，是否构成重大误
出售后房主发现房屋系学区房，是否构成重大误解？ 【案情回放】 2014年9月，客户于某通过中介全款购买了房主杨某的一套二手房，2015年6月新房证下发。在房证下发后不久房主杨某得知房屋在2014年5月已划至某学区，遂以重大误解为由要求撤销《房屋买卖合同》并腾退房屋。 【法务分析】 1、根据《合同法》的相关规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应按约定全面履行自己的义务。如因重大误解订立的，当事人一方有权请求人民法院撤销合同。 2、在本案中，法院认为：在出卖房屋时，房主杨某对房屋的认识就是普通房屋，并以此做出表示，其内心想法与外在表示是一致的，双方在平等的基础上协商确定了房屋的出售价格，是双方真实意思的体现，故房主不能以出售时不知房屋已划为学区房构成重大误解为由要求撤销合同。 3、如果于某以购买学区房为由购买某一房屋，购买后发现非学区房，以重大误解为由提起诉讼，则可能获得法院的支持。 【法务支招】 517的小伙伴们在实际操作中，应通过以下几点来规避我们居间方的风险： 1、在日常工作中，小伙伴们要注意关注学区规划及变动信息，掌握学区房的规划情况，服务过程中可以给房主、客户留下更为专业的印象，同时避免交易完成后出现案例中的重大误解情形而产生纠纷。 2、在签署《房屋买卖合同》时，如果确定是学区房的情况，一定要勾选户口情况，约定户口迁出时间及逾期违约金，保障守约方的合法权益。
2018-03-06合同约定不明确 居然被判未成立
合同约定不明确 居然被判未成立 【案情回放】 马女士通过中介公司与吴先生签订房屋买卖合同，购买嵊州市五金城的房屋。双方在合同中对房屋及价款、房屋交付、价款支付期限均无明确约定，签订当日马女士向吴先生支付定金 15000 元。在合同履行过程中双方发生争议，马女士诉至法院，请求判决吴先生双倍返还定金。法院审理认为合同缺少必备条款，合同未成立，定金条款无效，判决吴先生返还马女士定金 15000 元。 【法务分析】 1 、根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第一条第 1 款的规定：当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 2 、本案中，法院认为，该合同标的物、价款、履行期限均不明确，事后双方也未能就达成补充协议或以其他方式明确合同主要条款内容。合同缺少必备条款，合同目的无法实现，据此认定房屋买卖合同未成立，双方约定的定金条款自然无效，吴先生收取马小姐的 15000 元定金应予返还。 【法务支招】 1、517 的小伙伴们在签订《房屋买卖合同》时，房屋相关信息要以房证为准明确填写，其次房屋的价款、 付款方式、房屋交接时间等也要明确约 定。 2、 在签合同时，可能遇到买卖双方有些问题还未商量清楚，小伙伴们要以专业的角度向买卖双方提供建 议，双方达成一致后明确约定在合同中，若 仍不能确定，后续要及时跟进，必要时电话录音留存证据，避免产生纠纷。
2018-03-06房屋交接前发生火灾，风险由谁承担？
房屋交接前发生火灾，风险由谁承担？ 【案情回放】 陈女士与王先生通过中介公司居间介绍签订《房屋买卖合同》，约定交房时间为 2016 年 3 月 30 日。签订当日，王先生告知陈女士房屋已租给了第三人，并协商在 2016 年 3 月份搬家。 2016 年 2 月 6 日，陈女士将部分生活物品搬到该房屋，但房屋钥匙仍在第三人处。当日晚上， 因第三人使用炉子不当导致房屋被烧毁 。因房屋已无法交付，陈女士要求王先生返还购房款，王先生拒绝返还。双方诉至法院，法院判决，《房屋买卖合同》解除，王先生返还陈女士已支付的购房款。 【法务分析】 1 、根据《合同法》第一百四十二条标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 2 、本案中，法院审理认为，陈女士虽将部分生活用品放入买受的房屋内，因房屋的钥匙尚由第三人掌控，房屋也仍由第三人占有使用，王先生并未将房屋交付给陈女士，故房屋毁损、灭失的风险仍由王先生承担。 3 、因房屋已毁损，致使《 房屋买卖合 同 》已无法履行，故法院支持了陈女士要求解除合同返还购房款的请求。 【法务支招】 517 的小伙伴们如果遇到案例中类似的情况，可以采取以下方法： 1 、首先了解买卖双方对房屋风险的转移是否有约定，如果有约定依约定。无约定则依法定，在房屋交付前风险由房主承担，交付后风险由客户承担。房屋是否交付通常以钥匙是否交付，房屋归哪方实际占有使用来确定。 2 、如果风险由房主承担，根据实际情况，建议房主维修房屋或与客户协商减少购房款，如果房屋已毁损的，建议解除合同，返还客户已支付的购房款。如果风险由客户承担，客户
2018-03-06店内下楼梯时摔倒 责任由哪方承担
店内下楼梯时摔倒 责任由哪方承担 【案情回放】 2015 年2月16日为大雪天气，晚饭时间刘某与妻子在某冷面店二楼用餐。用餐结束后刘某离开座位下楼梯时失足摔倒，后被送往医院进行治疗。刘某与冷面店未就赔偿事宜达成一致意见，诉至法院。法院审理认为，刘某在下楼过程中的转身行为是其摔倒的主要原因，应承担主要责任，而冷面店对楼梯保洁工作不细致及警示标志设置不规范存在一定过错，应承担次要责任。 【法务分析】 1 、根据《中华人民共和国侵权责任法》第37条第1款的规定：宾馆、商场、银行、车站、娱乐场所等公共场所的管理人或者群众性活动的组织者，未尽到安全保障义务，造成他人损害的，应当承担侵权责任。 2 、本案中，法院审理认为大雪天气冷面店没有加强保洁工作，且保洁在工作时未将警示标志放置在明显位置，未全面尽到安全保障义务，法院判决冷面店承担30％的责任。 【法务支招】 最近东北部分地区都在降大雪，在此提醒各位517的小伙伴们： 1 、开店营业过程中，对来往的顾客要尽到安全保障义务，宗旨是避免危险情况的发生。如屋内拖地或者雨雪天气，要提醒顾客小心地滑，将小心地滑的标志放置在明显位置。除此外，春天化冻时提醒顾客注意屋檐落冰，晚间营业注意在门口附近提供照明等等。 2 、小伙伴们在公共场所时，也要多注意自身安全，若发生了案例中类似的事情时，小伙伴们也可以通过有效途径维护自己的合法权益。 最后，祝伙伴们工作顺利，多多开单！
2018-03-06男方婚前贷款买房，婚后夫妻共同还贷，离婚时
男方婚前贷款买房，婚后夫妻共同还贷，离婚时房产如何分割？ 【问题描述】 男方以个人财产付首付并在银行贷款购买的房产，登记在男方名下，单独所有，结婚后与女方共同还贷款，离婚时该房产如何分割？ 【引用法条】 《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（三） 》 第十条规定： 夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。 依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。 【法务解答】 1 、在离婚分割财产时，夫妻双方就该房产的分割可以协议处理，协商约定房产归哪方所有，获得房产的一方是否补偿另一方以及补偿具体金额。 2 、如果双方未达成协议，诉至法院，法院通常会判决房产归男方所有，如有尚未归还的银行贷款也为男方的个人债务，女方可以获得婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分的补偿。例如：双方共同还了20万元贷款，房子价值涨了10万元，女方可以就这30万元要求男方进行一定补偿， 可能 获得15万元左右的款项。 3 、如果房产是女方婚前贷款购买的可以比照以上分析进行解答。
2018-03-06房屋买卖非小事 授权事宜勿忘记
房屋买卖非小事 授权事宜勿忘记 【案情回放】 林女士通过中介公司出售一套登记在其丈夫名下的房产，并与客户陈先生签订《房屋买卖合同》，签订合同当日，陈先生支付定金 20000 元。此后林女士的丈夫王先生拒绝在合同上签字追认，并向陈先生发出《律师函》，明确表示房产属于王先生的婚前个人财产，林女士无处分权。陈先生与林女士协商不成，诉至法院，法院判决林女士返还陈先生定金 20000 元并支付陈先生违约金 20000 元。 【法务分析】 1 、根据《中华人民共和国合同法》第四十八条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。 2 、本案中，林女士签订《房屋买卖合同》时未取得授权，属于无权代理，房屋所有人王先生事后拒绝追认导致《房屋买卖合同》无法履行，林女士应返还陈先生定金并承担相应赔偿责任。 【法务支招】 1 、我方作为居间方，要对买卖双方提供的房证、契证、身份证等材料进行详细审查，代理他人出售或者购买房屋的，均应出具授权委托书。如因买卖双方任意一方无授权，导致合同无法履行，我方可能因未尽到中介的审慎义务而退返中介费。 2 、案例中，王先生拒绝追认导致合同无效，若王先生追认合同，则合同有效，反过来陈先生就不能以林女士签订合同当时无授权为由主张合同无效。在实际签单过程中可能遇到各种不同情况，请 517 的各位小伙伴们区分对待。
2018-03-06
517商城迎战双11，全场新品限时优惠！
517 商城迎战双 11 ，全场新品限时优惠！ 517 商城 自上线以来，给加盟商朋友们带来了极大的便利，为大家节省了很多时间和经济成本，商城的优质服务也获得了大家的一致点赞！ 眼下双11已经进入倒计时了,想必大家都准备好买买买了，517商城为回馈加盟商，带来了全部新品限时 9.5 折的优惠，新品种类多达 20 余种！ 为了更好地满足加盟商需求，优化商城服务，本次优惠 活动将会从 11 月11日 开始并一直持续到 11 月末 ，再也不用担心买不到这些高性价比的商品了。 还有还有，在双11这天充值 送 豪礼，充5000 送 500RMB，充2000 送 200RMB，充1000 送 50RMB，仅限双11这 一 天哦。 更多精致新品尽在517商城，赶快来挑选吧！
2018-03-01517商城使用必读
时光飞逝，转眼间517商城已经上线一个半月的时间了，在这一个多月的商城运营中，有许多的加盟商在线咨询，购买备品，在此首先要感谢加盟商的捧场和支持。下面就对加盟商经常提出的一些问题，做了如下总结，给各位加盟商以此借鉴。 ◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆ 作为加盟商，我一般需要购买什么备品呢？ ◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆ （1）对于新店开业的加盟商，一般会有我们总部的行政人员主动跟您联系，为您发放我们总部提供的免费备品，此外还建议您提前购买一些收费的备品，例如，丝巾，领带，司徽，西服和衬衫，这样店内经纪人统一着装不仅可以为之后的拍摄员工照提供便利，也可以为您的门店整体形象大大加分。 （2）对于已经开业一段时间的加盟商们，店内的一些日用易耗品逐渐使用，例如，房源纸，纸抽，纸杯，手拎袋等备品，当这些备品的剩余量到达一定的警戒红线，也是需要加盟商根据您店内备品的使用情况，提前下单购买的。 ◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆ 作为加盟商，我该如何在商城购买备品呢？ ◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆◆ （1）首先点击钉钉审批，查找517商城分类里面的会员申请。 （2）在会员申请充值金额中，选择您想充值的金额，有50-5000不等的选项，审批人和抄送人是系统默认的，填写完成后提交审批。 （3）审批提交之后，您可根据审批中提示的总部财务卡号、开户行、持卡人，将您在审批中提交的想要充值的钱款打入总部财务的账号中。 （4）总部收到您的钱款之后，审批则通过，总部的人资经理将为您在商城的会员卡中充值相应的金额。 （5）恭喜您，充值成功，您可开启您愉快的购物之
2018-03-01
【517微店铺】如何将优质房源分享到朋友圈
如何将优质房源分享到朋友圈 如何把后台中的优质房源发布给微信好友及微信朋友圈？ 1、 你的门店在517mis中录入的房源，要有图片，并且保证图片数量在6张（含）以上； 2 、在房源详情界面，上排右侧菜单有一个醒目的分享到微信标识，鼠标放在上面，不用点击，就可以弹出此房源的分享二维码，微信扫描就可以分享到朋友圈了。 3、 我是大！彩！！蛋！！！ 只要门店内的 6图以上房源，门店内 所有人 都可以分享到自己的朋友圈，哪怕自己不是登记
2018-03-01