企业动态
Company News
签完合同就反悔，合同有效吗？
签完合同就反悔，合同有效吗？ 【案情回放】 小李经中介居间介绍购买了小王的一处房屋，签订房屋买卖合同后，小李因未带够现金，去银行取款支付定金，取款途中，得知母亲生病急需用钱。小李认为未付定金，合同对他没有约束力，母亲治病要紧，于是告知小王，不继续履行合同。小王得知后非常气愤，要求小李以及中介公司承担违约责任。 【法务分析】 1、根据《合同法》第三十二条：当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。在案例中，小李虽然很快就反悔了，但是房屋买卖合同在小李和小王签字时就生效了。 2、根据《担保法》第九十条：定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。在案例中，定金未实际交付，不能按照定金罚则要求小李赔偿双倍购房定金，只能依据双方签订的《 房屋买卖合同 》要求小李承担相应的违约责任。 【法务支招】 : 1、 为了避免这种情况发生，小伙伴们应在签订《房屋买卖合同》前，联系客户准备好定金， 在签订《房屋买卖合同》时，依据约定给付定金。 2、 在实际签单过程中，有的伙伴问《房屋买卖合同》是不是有效期就两三个月，在这里告 诉各位伙伴，《房屋买卖合同》自买卖双方签字后生效，除一些法定情形合同被认定无效 外，合同自 始有效，对买卖双方有约束力，因此也不要随意约定合同作废。 3 、在交易过程中，买卖双方任意一方违约，由违约方承担责任，中介方可居间协调，如协商不成的，一方起诉，中介方可以给予必要的配合。
2018-03-06留存物品约定明 顺利交易好心情
留存物品约定明顺利交易好心情 【 案情回放 】 客户张先生在中介的居间介绍下，与房主李女士签订了房屋买卖合同，合同中未约定屋内留存物品。合同签完后，李女士搬家收拾物品时，有一张双人床不想要了，就发短信说想赠送给张先生。张先生回复说等几天再说，如果需要就留下，李女士之后未再回复。交接房屋时，张先生与李女士因采暖费发生争议，虽最终协商解决，但李女士心里不平，就说双人床自己搬走。张先生说当初说了赠送给他，双方因此又起争议，找到中介要求解决。 【 法务分析 】 1 、根据《合同法》第十三条、第二十条、第二十三条、第二十五条的规定：订立合同以要约和承诺的方式进行的，要约在到达受要约人后，受要约人应当在要约确定的期限内做出承诺，没有约定承诺期限的，要约以对话方式作出的，应当即时作出承诺，但当事人另有约定的除外。合同自承诺时成立。 2 、在二手房交易过程中，屋内留存的可移动物品并不当然归买受人所有，需要买卖双方另行协商确定。根据案情，张先生在收到李女士表示赠与双人床的短信后，并没有明确表示是否接受赠与，而是回复等过几天再说，有需要就留，这也就表明，张先生在承诺期限内并没有对李女士的赠与要约进行确定的承诺，李女士与张先生之间的口头赠与合同不成立。因此，李女士有权利将双人床搬走。 【 法务支招 】 1 、各位伙伴们在签订房屋买卖合同的时候一定要请买卖双方把房屋内的留存物品约定清楚，并写在房屋买卖合同中，写明留存物品的型号和数量。如果留存物品比较多或买卖双方要求更明确的约定，可以拍摄留存物品照片，打印出来，买卖双方签字确认，作为合同附件。 2 、如果是在房屋买卖
2018-03-06户口无法强制迁出 合同填写要注意
户口无法强制迁出 合同填写要注意 【案情回放】 2016 年3月，为孩子入学需要，买方王先生（乙方）与卖方杨先生（甲方）签订了《房屋买卖合同书》，其中就户口迁移问题作出了明确约定：甲方须在乙方房产证下发后60日内将房屋上所有户口迁出，如甲方不按约定时间办理户口迁出的，应支付乙方违约金2万元。 2016 年5月，双方交接完房款，王先生的新房证也已下发。但直到8月，王先生办理孩子入学手续时才发现杨先生的户口还未迁出。在多次催促未果后，王先生将杨先生诉至法院，要求：1、杨先生立即将户口迁出；2、杨先生赔偿违约金2万元。 【法院判决】 法院经审理认为： 一、驳回户口迁出的诉求： 因户口迁移属于行政管理范畴 ，因此王先生要求杨先生迁出户口不属于民事案件受理范围。 二、支持2万元的违约赔偿：因合同对户口迁移作出了明确约定，且该违约金约定的数额较为合理，杨先生违反约定，应按约承担相应的违约责任。 【法务支招】 很多父母都会在入学前购买学区二手房，这类交易中，最怕碰到房子到手，房子上有别的户口不迁出，可能会影响孩子上学，为避免此类情况发生，要注意以下几点： 1 、买房前，户口查询 如果买房就是为了落户，建议在买房前与卖方一同去房屋所在地的派出所查询一下户口情况，看房屋上有几个户口，询问是否可以全部迁出。 2 、签约时，明确约定 事前约定卖方应将房屋上所有户口迁出，逾期迁出应承担违约责任 ，可以敦促卖方及时迁出户口，在其不迁出时，亦可震慑卖方，同时弥补卖方的违约行为给买 方带来的损失。
2018-03-06于定金罚则的讲解
关于定金罚则的讲解 在我们实际交易中，经常会听到定金罚则这个法律概念，但并不了解是什么意思，事实上，我们通常所说的定金罚则其实是对违约方的惩罚规则。即交付定金的一方不履行债务的，丧失定金；而收受定金的一方不履行债务的，则应双倍返还定金。定金罚则是由法律直接规定的，只要约定该笔款项的性质为定金，即可直接适用，为了大家在实际交易上方便，利于给买卖双方讲解，我们在合同中对于条款有明确约定。当然，法律也对定金的使用额度做出了限制：不得超过主合同标的额的百分之二十，超出部分不予支持。 在我们ver3.1版的《房屋买卖合同》中第六条5款明确：甲乙双方约定本合同项下的定金在抵作购房款前适用《合同法》第115条规定，即乙方不履行本合同义务的，无权要求返还定金；甲方不履行本合同义务的，应双倍返还定金。定金额度不得超过成交价总额的20%，超出部分不适用定金罚则。 案例： 甲乙双方签订《房屋买卖合同》，乙方于签订合同当日支付甲方2万元的定金，那么如果乙方不想买了，甲方不需要把这2万定金退还给乙方；但如果甲方不想卖了，则甲方需要双倍 返还定金，也就是4万元（包含支付的2万元定金）。 法律依据： 《担保法》第八十九条 当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还 定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 《合同法》第一百一十五条 当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向 对方给付定金作为债权的担保。债务人 履 行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不
2018-03-06共有人未查清，中介费须退还
案例】 2011年4月9日，苏蓉与一家房屋中介公司约定，由中介在指定地段为苏蓉寻找三室两厅一厨一卫的房屋一套，并负责陪同办理过户手续，见证双方的交易过程。10天后，经公司中介，苏蓉与史某签订了一份《房屋买卖合同》，苏蓉依约付给公司12000元中介费。后苏蓉得知，史某只是该房的三个共有人之一，而另外二人根本不同意出卖，故无法办理过户手续。苏蓉遂要求中介公司退回中介费12000元。 【分析】 《物权法》第九十七条规定，处分共有的不动产，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。史某未经另外两个共有人同意，其卖房行为因而无效。中介公司本应查清史某的所有权限，却因未履行该基本义务而构成重大过错，应视为未完成中介任务，故中介公司应返还中介费。 【总结】 对属于夫妻共有财产的房屋，经纪人应要求配偶一方出具同意出售和委托办理的证明。 对于待售房屋为遗产，经纪人应要求全体遗产继承人出具同意出售的书面委托文件。 待售房屋有其他共有人的，经纪人也须要求其他共有人出具同意出售的书面委托文件。
2018-03-06房屋交易过程中，卖方不卖或买方不买，需要承
房屋交易过程中，卖方不卖或买方不买，需要承担什么法律责任？ 一、卖方不卖 1 、买方同意解除合同，可以要求卖方 定金双倍返还 ，或 定金返还并支付违约金 ，违约金可以按照合同约定计算（总部提供的买卖合同里约定，每日违约金按房屋成交价的1计算），或者按照实际损失计算（房屋价格上涨部分）。注意，定金罚则和违约金不能同时适用，买方有权选择如何适用。在实际案例中，定金罚则即定金双倍返还被支持的可能性更高，另外如果法官支持索要违约金的诉讼请求，但违约金金额过高，法官也可能不会全部支持。 2 、买方拒绝解除合同，可以要求继续履行买卖合同，并要求卖方支付违约金。如果起诉到法院，法官根据具体案情，考虑到合同继续履行不存在现实困难，可能会判决强制过户，违约金的情况根据实际情况进行判决。 总的来讲，若卖方不卖，无论买方要求继续履行合同还是主张违约责任，进入诉讼阶段的胜率都是很大的。 二、买方不买 1 、卖方同意解除合同，有权不退返买方定金，或定金返还但要求对方承担违约金，实际情况中，不退返定金情况更常见。 2 、如果买方未交定金，卖方可以要求买方承担违约金（总部提供的买卖合同里约定，违约方应按成交价总额的5%作为违约金赔偿给守约方）。 另注意，在房屋交易过程中，买卖双方任意一方违约，除了追究其违约责任之外，如果未通过法院判决，双方达成一致解除买卖合同的，记得签署解除协议。
2018-03-06被高空抛掷物砸伤，找不到致损人，谁担责？
被高空抛掷物砸伤，找不到致损人，谁担责？ 【案情回放】 何女士经过小区楼下时，被一根类似木棒一样的重物砸伤面部，事故发生后，何女士到医院进行治疗。该事故经派出所立案侦查，一直未能找到责任人。何女士随即起诉事故发生时小区的88家可能涉嫌高空抛物的住户。李先生刚刚购买该小区的房屋，过户交接完后都未实际入住，就认为何女士的事和自己没关系也未去参加诉讼，谁知过几个月后收到法院判其补偿200元的判决书。 【法务分析】 1、根据《中华人民共和国侵权责任法》第87条的规定：从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害，难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。 2、本案中，包括李先生在内的被起诉的88家住户都是该小区房屋的房屋所有权人，在没有找到具体侵权人的情况下，此88家住户因为不能提供自己不是侵权人的证明，所以法院判决每户补偿200元。如果李先生出庭应诉，提出自己仍未入住的证据，即无需承担上述责任。 【法务支招】 1、建议在与房主或成交的客户沟通过程中，注意提醒客户高空抛物的危险性及可能承担的法律责任。如果有房主或客户遇到以上情况的时候，应诉时要积极举证证明自己不是侵权人的证据，例如家人都外出旅游的火车票、上班打卡记录等证据，以此来免除自己的责任。 2、在自己家里时，也要注意不要有物品从高处坠落造成他人损害，以免给您带来不必要的损失。 3、掌握一定的法律知识是作为一名置业顾问必备的技能之一，如有不明事宜可以与法务部取得联系。
2018-03-06房主去世，房屋买卖、租赁谁签合同？
房主去世，房屋买卖、租赁谁签合同？ 昌图一加盟店产生纠纷向总部法务部进行咨询，经解答后，法务部认为比较有典型意义，特整理成案例，供大家借鉴： 【事情经过】 房主去世，房屋公证继承给儿子，经中介居间介绍，将房屋出售给客户，后客户不欲购买此房屋，将房主儿子、中介起诉至法院，认为中介在《房屋买卖合同》上未填写去世房主姓名，存在过错，此案经法官调解结案。 【法务分析】 1、根据《物权法》的第二十九条规定，因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。即自房主儿子取得继承的公证书时，就享有房屋的所有权，可以对房屋进行出售、出租等处分行为，当然有权签订《房屋买卖合同》。在实际交易中，须先办理房主儿子名义的房屋产权证，再更名过户给第三人，但此项操作完全不影响《房屋买卖合同》效力。 2、故中介在《房屋买卖合同》上只填写儿子姓名，未填写去世房主姓名，合同合法有效，中介不存在过错。 【法务支招】 1、如遇类似情况，即房主去世后，继承人想出售、出租房屋，房屋买卖、租赁合同如何填写？如有遗嘱，可在出售方或出租方处填写遗嘱上的继承人姓名，合同签章处由继承人签字捺印。如没有遗嘱，为防控风险，建议在出售方或出租方处填写全部法定继承人的姓名，合同签章处 由全部法定继承人签字捺印 。 2、判断法定继承的继承人顺序，可依据《继承法》第十条 规定： 第一顺序：配偶、子女、父母。 第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。 继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。 本法所说的子女，包括婚生子女、非婚生子女、
2018-03-06口头约定无保障，书面合同要签订
口头约定无保障，书面合同要签订 【案情回放】 王某与李某口头约定，王某以60万元购买李某的一套房屋，因时间紧急，双方并未签订书面的房屋买卖合同，但王某向李某交付了定金10000元，李某向王某出具了定金收条一张。后因房价上涨，李某认为房屋卖给李某的价卖低了，就未在未告知王某将房屋另售他人并签订了书面的房屋买卖合同。王某起诉要求确认合同有效。 【法务分析】 根据案情的描述,分析如下： 1.关于王某与李某的房屋买卖合同 《合同法》第36条规定：法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中，王某和李某并未签订书面房屋买卖合同，且李某和王某均未向对方履行主要义务即过户交房和支付购房款，故法院可能会认定李某和王某之间没有成立房屋买卖合同。 2.关于王某交付的10000元定金 《担保法》第89条规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。据此，在本案中如果能认定李某应当返还定金，则李某应当返还给王某20000元。 【法务支招】 在实际操作中，应当注意： 1、无论谈判时间如何紧急，如果买卖双方能就房屋交易达成一致意见，一定要让买卖双方签订书面的房屋买卖合同，不能仅凭口头约定。 2、如果不能及时签订书面的房屋买卖合同，买方仅是支付定金，那务必要通过定金协议的形式将买卖双方签订房屋买卖合同的时间、违约责任以及定金与购房款的衔接问题约定清楚。
2018-03-06租房交接时，租赁用途要注意
租房交接时，租赁用途要注意 【案情回放】 牛某、薛某承租房主周某的房屋，合同约定承租房屋用于开餐厅。牛某、薛某交接房屋后，发现房屋燃气未开通且电压不达标，无法开餐厅。牛、薛二人要求解除合同并由房主退还租金、押金、物业费、供暖费并赔偿损失。后法院部分支持了牛、薛二人的诉讼请求。 【法务分析】 1 、根据合同法的相关规定，在租赁合同中，房主的基本义务是按照约定将房屋交付租客，并在租赁期间保持房屋符合约定的用途，租客的基本义务是按照约定支付租金。 2 、在本案中，法院认为：双方在合同中约定经营目的为开餐厅，周某作为出租人应当保证租赁房屋符合约定的用途，但其提供的房屋未通燃气、电压仅为220V，同时租客牛、薛二人在收房时未尽核查燃气、电压的验房义务，故双方对租赁合同的解除负有同等责任，对牛、薛二人要求退还押金、物业费、供暖费及房屋租金中的合理部分予以支持。 【法务支招】 1 、在与房主或租客沟通过程中，如租房商用，要注意提醒房主、租客他们应注意的交房及收房义务，认真核实房屋是否满足其经营需求并协助双方做好房屋交接工作，避免发生纠纷。 2 、在交接房屋时也要注意极易忽略的几个注意事项： （1）房屋水压、电压、燃气等，是否满足合同约定的使用目的； （2）与物业或邻居确认房屋的水电、供暖、燃气是否可正常使用等等。 实践中，在承租房屋后，有时会出现房屋内电路经常短路起火、水压太小无法上水、房屋内温度不达标、房主忘记交采暖费等情况，小伙伴们在沟通过程中应尽到最大限度的注意义务，以减少风险及纠纷的发生。
2018-03-06房主、婆婆拒不腾房 法院判决房主与婆婆共同履
房主、婆婆拒不腾房 法院判决房主与婆婆共同履行 【案情回放】 张颖通过中介公司购买房主王燕的一套房屋，并签订了《房屋买卖合同》，但在张颖支付了全部房款并办理房屋所有权证后，房主王燕的丈夫、婆婆以房屋为其实际出资为由拒绝腾房，于是张颖向法院提起诉讼，最终法院判决房主王燕腾房，丈夫、婆婆协助腾房。 【法务分析】 1、《合同法》第107条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2、本案中，张颖与王燕为房屋买卖中的双方当事人，房主王燕作为卖方根据《房屋买卖合同》约定负有腾房义务，王燕未履行腾房义务，按照法律规定和合同约定应当继续履行。房主王燕的丈夫和婆婆以其为实际出资人为由拒不腾房的行为不符合法律相关规定，其与房主王燕的纠纷应当在双方的离婚案件中另案处理。 【法务支招】 1、我方作为居间方，在得知房主有可能因个人纠纷无法腾房时，应积极敦促房主协商解决腾房问题，否则房主可能会因迟延腾房而承担相应的违约责任。 2、小伙伴们在遇到房主拒绝腾房或因故不能及时腾房的情况下，如不能协商解决，可建议客户通过诉讼方式解决，我方可提供必要的协助。
2018-03-06租客养宠物，房主是否有权解除合同？
租客养宠物，房主是否有权解除合同？ 【案情回顾】 出租人吴某与承租人刘某在中介公司签的租赁合同，吴某在收第二期租金的时候发现刘某养狗将房子弄的很乱，同时沙发损坏，墙面有大面积抓痕，吴某非常生气，要与刘某解除租赁合同并且不予退还押金，刘某认为吴某没有解除权而产生纠纷。 【案情分析】 对于固定期限房屋租赁合同，《合同法》第219条、224条、227条规定了租赁合同中出租方享有法定解除权的三种情形： （1）未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的； （2）承租人未经出租人同意而擅自转租的； （3）承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金，出租人要求承租人在合理期限内支付而承租人逾期不支付的。 另外，《城镇房屋租赁合同司法解释》第7条规定：承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照合同法第二百一十九条的规定处理。 因此，法律规定未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物限于擅自变动房屋建筑主体和承重结构，或者扩建三种情况，而不包括对室内物品的损坏及墙体的非破坏性损伤。 综上，出租人无权要求解除合同。但租赁期限内出租人可以要求承租人对墙体进行维修，对室内损害物品进行修复，租客未履行维修义务的，在租赁合同到期交接房屋时，房主可以通过不予退还押金的方式弥补损坏，押金不足以弥补损失的，房主可以要求租客另行支付违约金。 【法务支招】 在交易实践中，为了减少此类纠纷的发生，建议小伙伴们： 1、在签署合同前，了解客户是否有饲养宠物的意愿，了解房主对租客饲养宠物
2018-03-06